问：多年来，城市多中心的口号其实一直有人提，但为何迟迟不见进展？
答：2005年规划提出重点发展三个新城：通州、顺义和亦庄。其实顺义和亦庄问题不大，因为那边已经有产业了，最大的问题是通州，那里的居住人口超过100万，但这样一个睡觉的地方就太可怕了。在城市布局上，战略问题很难通过技术弥补。
《拾年》中提到了赵燕菁的方案(《中央行政功能：北京空间结构调整的关键》)，中央行政区应不应该设这个问题今天依然要提出来。北京目前依然处在城市建设的发展阶段，这个时候还是要调节的。中央机构不要在原地扩建了，把需要扩的地方搬到外面，或者一些部委也可以搬出去，中央机构和北京市一般是可以水平分工的。
还有一点很重要，就是该把中心城的一些项目停下来，比如说CBD东扩、金融街西扩等，通州要搞CBD，就得把中心区的扩建压下来，这样才能把一些产业挤去通州。市政府要扮演一个积极的调控角色，不能把这些事添加给区域，让区域内挤拼GDP，比拼的结果是，他们恨不得把故宫也变成GDP。
问：近些年的城市建设中，北京走了很多弯路，马路已经被拓宽，过街天桥和地下通道随处可见，其他一些新城也变成了你口中松松垮垮的城市，那未来的出路在哪？
答：很多新城都需要改造，它们目前都是“三大一小”模式：大马路、大街坊、大型购物中心加小汽车。实际上是上个世纪上半叶，西方人为适应小汽车发展提出的学说，60年代被抛弃，70年代更是被《马丘比丘宪章》彻底否决。
我以前写过上海的新城改造，陆家嘴[-5.23% 资金 研报]就是其中一个典型。上海在做补救，地面上已经做成这样的，他就架空来做，插入周边的商业设施。马路特别宽，楼和楼的间距大家不愿意走，就在中间插入一些商业设施。对走路的人来说，一定是像胡同这样很紧凑的地方才吸引你，这其实也证明了陆家嘴有多少土地为了小汽车而被浪费掉，所以这是由汽车的尺度向人的尺度回归的一次改造。
问：如今许多老房子被拆迁，可大量未拆迁的，同样走向破败。
答：过去的居民敢真金白银地修缮房屋，关键在于产权明晰、权力稳定、市场流通；可在后来的政治运动中，大量合法的私房遭到侵占，产权与市场关系被破坏，公房又成为政府的负担。
我认识一个雕塑家，他租了一块农村的地，特别想把院子好好收拾一下，后来他一想我还住得了三十年？于是就放弃了这个念头。其实在这个问题上，北京已经有过成功案例，就是什刹海烟袋斜街的保护。政府在那里一分钱没花，就是宣布这个地方不拆了，就实现了复兴。
近年在北京旧城内新开辟的四合院宾馆，创造了标准间175/美元的记录。像吴良镛先生讲的，如果无视北京历史文化名城的文化价值，仅仅将其当做“地皮”，无异于将传世字画当做“纸浆”，将商周铜器当做“废铜”。
问：你建议征收不动产税，如果这一税种开征后被转嫁为房租怎么办？
答：国家要大量盖五六十平米的保障房，以成本价向银行抵押贷款，让租住者在十多年之后可以用成本价买下来，比如很多当期的大学生，他们没有当期的购买力，怎么办？英国是这么做的，政府提供信用把银行的钱贷出来，大量盖保障房，这些人住进去，低成本的工业化和城市化，然后等他们有了积累之后，就将房子以成本价私有化，把银行的钱还了，银行高兴，资金被利用起来，不会造成膨胀；政府也高兴，那么多人都有房子后，社会的共识就形成了，很多事都好办。
住房就像股票，我拿到住房以后才是这个城市的股东，政府投资公共服务，房价上涨，人们都可以得到分红，一部分人有，一部分没有，这就是孙中山最怕的问题。政府没必要去打压房价，我收不动产税，房价高我就多收，然后集中在保障房这一块，不动产税得来的资金用于公共服务和保障房建设，同时一定要把保障房做成一个可融资的金融产品。
当然，征收不动产税一定要有缓冲的政策，通过一段时期，甚至一代人的过度来实施，最后做到每平米都征收，要加强这方面政策的研究，不能高谈形而上，民主是地里长出来的东西。
